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上海房價為啥這麼貴:金融業服務業發達容易造富
上海房價為啥這麼貴？ 重劃區建地
過去幾年，上海的高房價一直引起外界的關註。未來房價如何變化，我們無法定論，但我們能把握自己對這一問題的解讀與抉擇。
西峯/文
過去30年，國人生活在劇烈變動的社會。每十年中國的變化，可能比過去一代人經歷的變化還要多、還要大。
過去幾年上海的高房價一直引起外界的關註。這麼貴的房，都是誰在買？房價未來走勢如何？暫時買不起房又該怎麼辦？最近股市先升後落，又對樓市影響如何？
在本次對話裡，我們假設一個買房者，與國內地產獨立評論傢西峯，對這些敏感的話題進行一場討論。未來房價如何，我們無法定論，但我們現在唯一能把握的就是自己。
Q：最近股市下跌，有利於樓市。有報道說上海全市新房均價已經超3萬元/平方米，中心區滿眼都是9萬、10萬元/平方米的房子。上海房價這麼貴，有風險嗎？
A：之前還有新聞說股市下跌，大傢沒錢買樓。但事實上上海樓市無論一手二手，從銷量和價格來看都處於明顯上升期。這個上升期主要是由庫存下降和需求回升造成的。我在一年前曾撰文說，預計到2015年中京滬等地樓市將出現回升，所依據的也主要是這個庫存周期的變化。
說回房價。其實上海新房均價3萬多元/平方米其實不算什麼新聞。這個成交均價過去也曾達到過。你的驚訝可能來自於調控帶來的印象：很多人覺得調控會壓低上海房價。但事實上，調控往往隻能暫時壓制名義均價，但實際上調控後房價很快就會上升。
現在上海一套新房均價楊梅信貸房貸民間信貸金主風險怎麼貸款比較會過件大約340萬元，中位數價格也接近240萬元。不像有些人說得動輒五六百萬元那麼貴，但無論怎麼看也不便宜。
現在上海近1000萬傢庭，而商品住宅新房年成交僅僅在8萬-10萬套，算下來平均100個傢庭才能新購買一套住宅。再考慮結婚、更新的需求，目前的供應數量實在有限。同時，過去10年平均每年還有50萬人口湧入上海，帶來大量的新增需求。從這些現實角度來看，供需矛盾依然是推高樓價的主要動力。當然，這並不是說上海房價隻漲不跌：可售的庫存存在周期，而需求也會受外界因素影響，價格波動則成為平衡兩者的最常見變化。
Q：那麼過去一年上海房價怎麼變化，不同區域例如外環、中環，走勢有區別嗎？
A：過去一年上海房價是先低後高的走勢。去年“930”和今年“331”，政府兩次表態，都大大減少瞭市場的疑慮，隨之帶來銷量的提升。其後，到今年4月後，房價的上升就開始比較明顯瞭。
至於價格變動，過去三年來，中環線附近區域是上海房價上升最快的地區。以我的觀察，中環線附近房價三年升幅在六成以上。
造成這個變化的原因是：內環內面積隻有上海城市面積的2%，歷來土地供應較小，新房較少，價格一直處於高位。而中環附近土地供應也出現短缺，新房上市不斷提價導致這個區域價格一直處於上升狀態。
外環價格也有提升。不過這個區域占上海面積的90%，其土地供應相對充足，這也是過去十年上海價格波動最大的一個地方。
Q：從新聞看，千萬級別的房子今年銷售得特別火，您如何解讀這樣的豪宅爆銷的行情？
A：其實千萬元以上的新房，隻占總成交3%~4%左右。算下來上海一年成交不過幾千套。前幾年的比例更隻有千分之幾。上海2400萬人口，又是國際大都市和中國最發達的城市。在經濟上升十幾年後，一萬個人裡有一兩個買得起，也不算稀奇。
另外一個原因和上海的產業結構有關。上海是服務業占比很高的城市，其中一個就是金融業。而金融業和服務業的發達，比較容易造富。上海作為中國金融中心和大量公司的總部所在地，是首都之外富人最多的聚集區。豪宅的銷量也是全國領先。
在上海能買得起房子，其實絕不容易瞭。世界上其他特大城市，其實也是如此。說白瞭上海是全國的人才競爭有限的居住空間。最近中央出臺政策，限制特大城市人口湧入，在這樣的政策下，其實使得這種競爭更加激烈。
Q：近年來，上海單價破10萬元的豪宅越來越多。但上海的高端住宅，從產品品質等方面來看，真的能超越紐約、倫敦的房子嗎？
A：前面說過，作為人才競爭地段的結果，房價主要體現瞭人價而非磚價。當然我們現在對住宅質量的要求也在提高，但是快速上漲的價格其實對住宅質量的提升是雙刃劍。一方面價格提升有助於新材料新技術良好設計的應用，另一方面，許多偷懶的發展商隻要定價略低也能順利銷售。
應該看到，這輪地產調整後，許多發展商已經在產品上下功夫，以應對日趨激烈的市場。這是一個好現象。但是也有少部分，在成本上下功夫，甚至出現較多疏忽，這是需要購房者註意和留心的。
此外，發達國傢的住宅，其質量不但體現在硬件，還有管理和服務的軟件上。管理和服務其實還和住戶的素質和要求相關。這就是個長話題瞭。
相信隨著社會發展，這方面的要求會提升，管理和服務的水準也會提升。
Q：房子是社會的一個縮影，很多年輕人看似收入很高，但依然買不起房。購房者似乎集體對房價出現瞭一種焦慮，什麼時候才能改善這種集體無意識呢？
A：上海月平均工資隻有6000元，但一些剛畢業就結婚的年輕人，或許他們兩個人的年收入就已經超過20萬元。他們其實已經跑贏上海八九成的人口收入，但他們中間依然有很多人買不起房。
究其原因，拖延購房時間是一個原因。另一個主要的差距在於他們機車貸款率利計算公式信貸年息的財富而非他們的收入。財富的獲得，如果不是來自父母，單靠個人積累，需要時間。從數據角度看，國外購房年齡一般接近40歲，在中國也要接近30歲。目前來看，中國特大城市房價較低的階段已經過去。年輕人在特大城市買房不是易事。
我的建議是：1.強烈想買的，無妨買一個總價低的先“上車”，未來找機會慢慢改善。2.意願不強的可以先租。畢竟現在房租/房價比極低，租房相當於業主補貼房客。
年輕人的集體式焦慮主要來自於多樣可能性帶來的選擇困難，即患得患失。如果能想清楚要什麼、怎麼做，焦慮可以部分緩解。
（作者西峯為國內地產獨立評論傢）
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151014/143523472859.shtml
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